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萬科連拿五幅自持宅地 “機構房東”運營如何解題?

來源:21世紀經濟報道 2017-06-16
業內人士認為,目前房企自持宅地,最核心的問題是如何最大化和穩定租金收益。而降低租賃產品的成本、提高相應的收益,也需要政府相關配套政策的支持。

以高周轉、開發銷售主的中國地產商,都在面臨一場“持有運營”的轉型。

日前,萬科在廣東佛山拿下一幅自持70年的住宅地塊,被外界渲染為“70年限售”,而實際上,這已經是萬科拿下的第五個自持宅地項目。

萬科和它的小伙伴為分布在北京、廣州和佛山的五幅地塊支付了170億元的代價,而如何回收、盈利還沒有明確的辦法和模式,他們正在探索。

其他大型房企如金地、龍湖、保利等也紛紛拿下了一些住宅或商業自持地塊,這不僅是地方土地出讓由重開發轉向重運營的選擇,也是房企自身轉型必須解決的課題,從賣房子到物業運營,對誰都是一道門檻。

而這種需要沉淀少則幾億多則數十億資金的物業運營,尤其是住宅租賃,注定只是大型房企們的游戲。

自持宅地

事實上,萬科并不是第一家拿下100%宅地自持的開發商。

2016年11月17日,首創天恒中糧聯合體以總價57.6億元、“商業自持比例10%、住宅自持比例100%”摘得北京市海淀永豐20號地塊。

同年12月,北京萬科和住總集團以109億拿下海淀永豐兩幅宅地和綜合用地,自持70年,業界嘩然。

北京萬科探索自持宅地剛剛開始,2017年4月,廣州萬科又拿下兩宗自持宅地,總價36億。其中白云區魚苗場項目自持比例為50%,黃埔區長嶺居項目自持比例為55%。緊接著的6月上旬,廣州萬科再次拿下佛山100%自持宅地。

除了萬科,其他大型房企也拿了不少自持地塊。據21世紀經濟報道記者不完全統計,近半年來,萬科、保利、金地、龍湖、首開、融信等房企,在北京、廣州、天津、杭州等地拿下的自持宅地或商地近20幅,支付地價款數百億,自持比例從36%到100%不等。

如2017年1月,首開保利龍湖首創聯合體以17.28億元、70%自持競得了北京平谷金海湖鎮宅地;6月,保利地產以總價57.46億元、自持48.5%競得杭州襄七房單元宅地。

自持宅地的出現,與地方政府土地出讓的思路變化有關。為了平抑地價、房價,降低居住成本,去年末北京率先開啟了“限房價競地價競自持”土地出讓方式,目前已被多個城市效仿。

萬科高級副總裁譚華杰認為,地方出讓自持型宅地,一定程度上也是響應“租售并舉”的居住制度的舉措,鼓勵機構運營住宅租賃。提供了一種改變城市住房供應結構的可能:在商品房、保障房、個人房東之外,提供大量的機構租賃房。

但是目前,業內對于自持拿地的策略仍看法不一,有人認為自持產品未來仍有一定的盈利空間,也有人認為“自持宅地”根本行不通。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,未來大城市將會繼續推行競自持的拍地模式,而房企也需要適應租賃市場的發展。“預計后續類似模式還會有很多房企愿意參與,但是否能盈利,是需要時間檢驗的。”

另一方面,嚴躍進指出,由于限房價競地價競自持的規則,自持對于增加住房供應以及平抑房價有積極的作用。

不同的聲音也存在。在資深房地產專家龍斌看來,房企自持搶地是“市場發燒”引起的“不正常”的現象。龍斌認為,一些房企之所以自持拿地,是對未來的房地產過于樂觀,而自持項目投資巨大,回報則“遙遙無期”。

“當然,要是有幾千億的規模,投個幾十億也沒問題,不會對房企整體業績有太大影響,但對于中小企業基本是不可行的。”

中原地產首席分析師張大偉則認為,自持宅地是一些大房企的試驗品,除非未來政策松動,不然沒有回本的可能。總體來說就是小規模的嘗試。

盈利難題

自持宅地,不能出售,本質上就是長期租賃,拿地企業變成了“房東”。而作為機構的房東,在當下的租賃市場中難以盈利。

然而對于自持宅地的未來,萬科顯然是要比同行樂觀的,也有更多元的經營思路。

據21世紀經濟報道記者了解,萬科拿下自持宅地,基本上是由區域公司自行決定的,北京公司和廣州公司先行試水。

對于如何運營并盈利,北京萬科已有想法和方案。萬科北京區域總經理劉肖曾透露,萬科將采用合作建房和眾籌方式,引入合作企業,化解這一難題。

考慮到自持住宅產權不能分割,萬科設計成立眾籌平臺,將眾籌中的“一份”對應20~30套住房,可能是一棟小樓,或者一個完整建筑單元,參與眾籌的企業按照眾籌份數,支付交易對價。

在萬科開發建設完成項目后,參與眾籌企業的員工,可以租賃這些住房,同時向眾籌平臺繳納租金,再返回到相應企業。而萬科則收取眾籌運營費用、提供所有物業管理和配套經營服務。

不過北京萬科表示,截至目前,眾籌方案已向多個企業宣講,但還未有明確進展。

廣州萬科在拿地時表示,自持符合公司向城市配套服務商轉型的理念,廣州萬科已在推進泊寓、養老、商業、醫療、教育、產業辦公等多個業務,尋找新的盈利增長點。

記者了解到,對于廣州萬科而言,自持宅地是其試水的多個物業運營的一部分,萬科已在廣州、佛山運營長租公寓“泊寓”,或許能和自持地塊相結合。

顯然,試水階段的萬科仍難說找到了盈利模式。“普通住宅的租售比也就1到2個點,3到4個點已經是做到極致了,3到4個點對開發商來說連資金成本都覆蓋不了。”張大偉說。

譚華杰告訴記者,由于地價、稅負和融資成本等因素的制約,機構租賃住宅本身的收益率就更低。

嚴躍進認為,目前房企自持宅地,最核心的問題是如何最大化和穩定租金收益。這與租客群體的種類和穩定性密切相關。

而降低租賃產品的成本、提高相應的收益,也需要政府相關配套政策的支持,尤其是地價和稅費方面。

上海中估聯信息技術有限公司研發總監顏莉指出,目前開發商持有運營的主要問題是稅率太高。其中營業(增值)稅11%,房產稅12%;“營改增”后,沒有對自持部分土地出讓金的抵扣方案。而譚華杰說,之后所得利潤還要扣除25%的企業所得稅,這樣算下來很難盈利。

多位業內人士呼吁,政府應出臺配套支持開發商自持運營的政策,比如“營改增”后,對自持部分土地出讓金進行抵扣等。嚴躍進認為,相關的配套政策,可以納入到后續鼓勵宅地自持的政策框架中。

“從長期來看,自持產品的盈利難題可以通過資產證券化工具來解決。”嚴躍進說,基于穩定的租金收益來打包進行證券化產品設計,做成REITs上市,實現退出。

原標題:萬科連拿五幅自持宅地?“機構房東”運營如何解題??作者:張曉玲,徐憶珺

相關標簽: 機構房東  自持地產  萬科  
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