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保利一日拿地破百億,沖規模仍是房企內在驅動力

張曉玲,李洋   來源:21世紀經濟報道   2019-07-01
6月以來,在寬松資金的推動下,深圳、北京、成都等地的土地市場,又迎來一波波高潮。

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房地產集中度提升的當下,無論是銷售還是買地,基本都已是大型房企的“主場”了。

6月以來,在寬松資金的推動下,深圳、北京、成都等地的土地市場,又迎來一波波高潮。

其中,央企、地方國企背景的開發商表現活躍。傳統央企龍頭保利、華潤、中海等成為拿地的主力,新興的越秀、電建等也不甘示弱。

土地儲備規模與結構對房企的業績有重大影響。在近期嚴厲的政策監管和揮之不去的高杠桿風險下,國內的融資環境進一步收緊。

而國資房企依然可以“大手筆”拿地,源自其自身較低的融資成本、對規模的追求,以及自身承擔的保障房任務、社會責任相比民企更深一層。

加速擴大土儲

6月27日這一天,保利發展在土地市場收獲滿滿。

在成都,保利以8.3億元競得武侯區地塊,溢價率高達69%;在合肥,保利斥資61.77億元共競得四宗地塊;在廣州,以41.16億元總價拿下白云地塊。

不僅是保利,在最近的各大土拍現場,國資房企似乎明顯熱情高漲。

低調的中海最近很活躍。6月24日,中海在深圳拿下總價為54億的光明新區地塊;6月27日在合肥,又以總價30.71億元競得濱湖區地塊。

電建地產是新殺入土地市場的央企。6月24日,電建以最高限價20.12億元競得光明新區地塊,溢價率均為45%;6月27日,電建+華潤聯合體以73.4億元拿下石景山區古城南街宅地,溢價率為11.63%。

央企地產商之外,廣州地方國資房企越秀地產也表現勇猛。6月24日,越秀在深圳以最高限價59.08億元拿下寶安尖崗山地塊,令深圳業內頗感意外。

此外,當天越秀分別以11億元和17.3億元,拿下廣州從化區和杭州臨安區地塊;加上6月21日在廣州增城拿下的地塊,越秀地產在四天之內拿地近百億。

開發商們的豪氣還沖向了香港。據香港地政總署6月26日晚間發布公告,華潤置地有限公司及保利置業集團有限公司的附屬公司,以129.16億港元競得新九龍內地段的一宗地塊。

中指研究院發布數據顯示,從6月份全國住宅用地成交總價TOP10的拿地房企來看,國企拿地占比較大。其中共有6家國資企業上榜,分別是華潤+電建、越秀、中海、保利發展、首開、華僑城,以獨資或聯合的方式,累計拿地金額超305億,占TOP10拿地總額的58%。

6月至今,保利發展拿地金額已超240億,中海、越秀等也已超100億。

從拿地城市來看,這些國資房企都是選擇一二線熱點城市進入,投資凸顯了其資產保值增值的考量。

易居企業集團總裁丁祖昱指出,在房企融資渠道再度收緊的情況下,面對高昂的拿地成本,土拍激戰到最后的大多都是有國資背景的大型房企、或有地域優勢的本土品牌房企。

以深圳土拍體量最大光明區151號宅地為例,起先是招商、華潤打開戰局,中海后一步加入,進而演變為中海和華潤的“舉牌戰”,最終由中海以42330平方米的配建面積(合計)競得。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示,在當前民企資金面收緊的時候,央企和國企資金優勢開始凸顯,其更有能力做好土地儲備,這便是其在投資拿地方面的底氣所在。

大量拿地背后

對于大量購地的國資房企而言,便捷的融資渠道、較低的融資成本或許是他們擴大土儲最充足的動力。

得益于資產規模、產品實力與良好信譽,國資房企在銀行貸款、公司債、信用債、資產證券化等融資渠道上更為多元和通暢。

以保利發展為例,公司1月15日公告,擬發行15億元中期票據,發行年限為3年;保利成立的信保基金,為旗下項目融資,2018年管理規模已超過1000億。

不僅融資通暢,國資房企還享有低于行業平均水平的融資利率。還是以保利為例,財報顯示,截至2018年末,保利的有息負債總額為 2637 億元,其中直接融資占比超 15%,有息負債綜合成本僅 5.03%,處在行業最低區間。

而近期大量拿地的越秀地產,多元化的融資渠道以及處于行業低水平的融資成本是其信心所在。越秀年報顯示,2018年全年,越秀地產的實際借貸平均年利率僅為4.82%。

中原地產研究院統計數據顯示,去年以來多數房企融資成本均有所抬升,綜合融資成本在6%-11%之間,而國資房企如中海、越秀、華潤置地、保利等均在6%以下,其中,2018年底中海地產的加權平均融資成本僅為4.3%,處于行業的極低水平。

今年以來,不少國資公司新增融資利率仍然較低。以電建地產為例,公司2019年度第一期超短期融資券規模為10億元,申購利率區間為3.50%-4.50%。

除此之外,國資房企加速拿地,也是這些房企本身有規模提速的內在驅動。

以越秀地產為例,作為老牌房企,雖然在2014年—2018年,越秀地產每年都有上百億的銷售增加,但其他房企也在加速擴張,越秀的規模還是掉隊了。據克而瑞房企排行榜,越秀地產從2014年的31位下降到了2018年的50位。

2017年度業績會上,當時的越秀地產董事長張招興曾定下了在2020年實現1000億元規模的目標,從一系列跡象看,越秀正在朝這一目標努力。

而中海曾飽受規模落后詬病。自顏建國回歸以來,規模就開始提速,今年中海提出了1000億的買地目標。2019年的銷售目標也定為3500億港元,同比增長16%。

中海主席兼行政總裁顏建國表示,雖然規模不是公司特別追求的目標,但是為了凈利潤的持續穩定增長,所需要的規模增長是必須的。

嚴躍進認為,對于央企和國企來說,其拿地也說明依然是希望做大規模,這是經營導向和基調。

除此之外,“國有企業現在資金雄厚,他們需要積極拓展業務,拉動經濟,因此會采取比較進取的拿地策略。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖說。

黃立沖表示,相比民營房企,國資房企需要承擔更多的社會保障的任務,社會責任感也更加強烈,在很多需要配建人才房、保障房的拍地中,往往表現更為積極。

題圖來源:圖蟲創意

原標題:保利一日拿地破百億?沖規模仍是房企內在驅動力


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